Семейные квартирные вопросы. С такими «квартирными» вопросами в агентство «Сферы Недвижимости» обращаются самарские семьи.

parket

 

СР: Много вопросов возникает при совершении сделок с недвижимостью?

ov

Ольга Владимировна: Вопросов много, думаю посетителям сайта и форума будут интересны именно эти темы, ведь такие «недетские задачки» приходится решать как раз семьям, которые выходят на рынок недвижимости не с целью инвестирования и дальнейшей выгодной перепродажи квартир, а для улучшения своих жилищных условий или для решения возникших проблем. Наши клиенты чаще всего – как раз такие семьи.

 

СР: Хорошо, расскажите, что больше всего волнует людей при совершении сделок с квартирами и почему они обращаются к риэлторам, а не делают их сами?

 

Ольга Владимировна: Я бы так не ставила вопрос. Много сделок сейчас совершается и без участия риэлторов. А почему все-таки многие обращаются к нам – потому что вопросов и проблем, связанных с операциями на рынке недвижимости наваливается слишком много, и человек, не обладая знаниями и опытом, ищет профессионала. Ведь если у нас заболел зуб, мы все-таки предпочтем пойти к стоматологу, чем будем сами его лечить. Вероятность успешного лечения у стоматолога будет больше.

 

СР: Так почему же люди сами совершают сделки?

 Ольга Владимировна: Репутация у риэлторов испорчена, причем самими риэлторами. Очень часто мы слышим от клиентов об их негативном опыте сотрудничества с агентствами или частными риэлторами. Жалуются на непрофессионализм, или откровенное бездействие риэлтора, после заключения договора, на завышенные и часто скрытые комиссии. Мне кажется, те агентства и «частники», которые работают со своими клиентами честно и добросовестно, без работы никогда не останутся, наши услуги по-прежнему очень востребованные.

 

СР: Хорошо, давайте поговорим о тех «задачках», с которыми к вам приходят?

 Ольга Владимировна: Главная задача – это конечно ИПОТЕКА. Причем к нам обращаются на разных стадиях: некоторые уже выбрали банк, получили одобрение, и приходят к нам за помощью в поиске квартиры и за юридическим сопровождением сделки. Кто-то затрудняется с выбором банка и ипотечной программы. Есть и такие клиенты, которым вообще сложно оформить ипотеку, так как у них нет возможности предоставить необходимый пакет документов для банка, или испорчена кредитная история, или недостаточный первоначальный взнос. Таким «сложным» клиентам без помощи ипотечного брокера не обойтись.

 

СР: Как можете им помочь?

gv

Гуреева Людмила: Всех секретов не расскажем! Это индивидуально. Но партнерские отношения с банками помогают в таких вопросах. И потом банков, выдающих ипотеку сейчас достаточно много и требования к клиентам, как и кредитные продукты у них разные. Конкуренция усиливается и некоторые банки идут на уступки и делают ипотеку более доступной. Мы постоянно мониторим рынок кредитных продуктов и знаем в какой банк обратиться с каждым конкретным клиентом. По многим банкам есть возможность электронного документооборота, то есть клиенту не нужно ездить в банк, он может оформить заявку у нас в офисе.

 

СР: Много работаете с ипотекой?

 Гуреева Людмила: Ипотечных сделок у нас сейчас 50-60%, как и до кризиса. Сделки эти всегда не простые и очень разные. Не все квартиры подходят под ипотеку и у банков разные требования к объекту. Очень много нюансов возникает и в процессе оформления, а кредитный инспектор банка порой не в силах их все предусмотреть – это не его компетенция. И в Росреестре часто случаются приостановки по ипотечным сделкам, ведь пакет документов по ним гораздо больше, а значит и вероятность ошибок тоже. Как раз наша работа соединить всех участников сделки, учесть интересы продавца и покупателя, требования банка и регистрирующего органа, других организаций, например органов опеки, оценочной и страховой компании, интересы участников последующих сделок, если у нас целая цепочка взаимозависимых сделок. А также тщательно подготовить и перепроверить пакет документов.

 

СР: Сейчас есть возможность использовать «Материнский капитал». Часто семьи направляют его на решение жилищных проблем? Какие сложности здесь могут возникнуть?

 Гуреева Людмила: Здесь важно помнить несколько важных моментов:

  1. если ребенку, после рождения которого семья получила такой сертификат, не исполнилось еще трех лет, нельзя использовать его (сертификат) при расчетах за приобретаемую квартиру. Исключение опять-таки составляют ипотечные сделки, по ним таких ограничений нет.
  2. не нужно забывать, что деньги по сертификату Пенсионный фонд перечисляет через два месяца после предоставления зарегистрированных документов по сделке купли-продажи. Продавца квартиры это может не устроить и такие моменты надо обговаривать с ним заранее.
  3. важно грамотно составить договор купли- продажи. Пенсионный фонд может отказать в выплате денег, если договор не соответствует требованиям. Многим приходится регистрировать дополнительные соглашения из-за неверно или неполно указанной информации в договоре, из-за чего срок оплаты по договору становится еще больше, что часто приводит к конфликту между продавцом и покупателями вплоть до расторжения сделки.
  4. Объекты находящиеся в общей долевой собственности приобрести с таким сертификатом нельзя.
  5. Приобретенная недвижимость должна быть оформлена на всех членов семьи, указанных в сертификате!

Если вы решили самостоятельно совершить такую сделку, рекомендуем внимательно составлять договор купли-продажи, подробно консультироваться в Пенсионном фонде и обсуждать порядок расчетов с продавцом заранее.

 

СР: Какие квартиры чаще всего покупают семьи?

 Ольга Владимировна: По-прежнему это небольшие квартиры на вторичном рынке 1-2-х комнатные, улучшенной планировки, или даже хрущевки на средних этажах. А так же 3-х комнатные, улучшенной планировки, с изолированными комнатами. И за последний год произошел серьезный рост покупок в новостройках. Это связано с достаточным предложением недорогого нового жилья, например «Кошелев проект» или «Печера РФ» и другие, а также большим выбором ипотечных программ по кредитованию именно нового жилья, которые банки развернули и активно рекламируют с конца 2011года.

В нашем агентстве заметили, что сейчас каждый второй клиент, продающий свою квартиру, взамен приобретает именно новостройку.

 

СР: Почему же у нас хрущевки по-прежнему такие дорогие и растут в цене?

 Ольга Владимировна: Хрущевка пока еще на самом деле «в ходу», ведь это относительно недорогая изолированная квартира. Например, в районах с хорошей транспортной развязкой в обычном состоянии и на среднем этаже ее можно купить примерно за 1800 000 руб. Это будет квартира, в которую сразу можно заехать и жить. А новостройку за такую цену можно купить только на стадии строительства, ждать постройки дома, а некоторые застройщики могут и затянуть сдачу дома. А потом вложить от 300 000 рублей и выще в ремонт этой квартиры. Многим молодым семьям такой вариант не подходит, у них остро стоит вопрос с переездом от родителей (например, из-за конфликтов), или с расширением, в связи с рождением детей. Чтобы быстро решить свою задачу, им приходится выбирать недорогую 1-2х комнатную хрущевку.

Но сейчас рынок нового жилья в Самаре, в том числе недорогого, достаточно быстро растет: «Кошелев проект» строит уже 8-ю очередь, компания «Древо» начинает после своего успешного «народного» проекта «Печера РФ» новый грандиозный проект «Южный город», включающий коттеджи, малоэтажную и многоэтажную застройку в р-не п. Яицкое, планируется строительство нового панельного дома на 5 Просеке с небольшими и недорогими квартирами ООО «Промбезопасность» и много других известных застройщиков начинают строительство по новым объектам в 1 квартале 2013г.

Конечно, если предложение в новостройках недорогих квартир будет расти, цены на квартиры в домах 60х-80х годов постройки как минимум остановятся.

Еще один важный момент не в пользу хрущевки – это планировка и размер кухни. Люди сейчас стремятся к комфорту и кухни в 5-6 метров не устраивают семью даже из двух человек. Жить в двухкомнатной квартире со смежными комнатами, когда дети уже подрастают, тоже становится неудобно.

 

 СР: Скажите, какие налоги придется заплатить при совершении сделок купли-продажи?

 

Ольга Смирнова: Удивительно, но люди часто спрашивают, должны ли они платить налог, если покупают квартиру. Конечно нет.

Наоборот, все мы имеем право один раз в жизни получить возврат уплаченного подоходного налога в размере 13% от стоимости приобретенного жилья, но не более 260 тыс. рублей, так как максимальная стоимость объекта, с которой государство компенсирует нам налог – 2 млн. рублей. Исключение составляют квартиры, приобретенные с использованием ипотеки – с процентов, уплаченных банку, так же можно возместить подоходный налог.

Вопросы по налогам чаще всего возникают при продаже недвижимости, находящейся в собственности у продавца менее трех лет. По такой сделке продавец обязан с дохода (положительная разница между ценой покупки и продажи) заплатить 13%.

Платить конечно клиенты не хотят. Мы со своей стороны консультируем людей, как оптимизировать налоги, или совершить сделку так, чтобы совсем не платить налогов.

Здесь очень много нюансов, в зависимости от: объектов (квартира, нежилое помещение или дом с землей и пр.), момента возникновения права собственности, проведения двух сделок одним лицом в рамках налогового периода и других. Советую всем, кто совершает сделки самостоятельно не пожалеть денег на консультацию юриста по налогам.

Своих клиентов мы консультируем в обязательном порядке и бесплатно.

 

СР: Какие сложности возникают при разъезде и обмене?

 Ольга Смирнова: Сложности здесь тоже есть и их несколько:

Во-первых, зачастую разменивают трех- или четырехкомнатные квартиры на две изолированные квартиры и собственники не понимают, что без доплаты здесь не обойтись. Или не понимают, почему требуется такая большая доплата. Например, трехкомнатная хрущевка на ул. Стара-Загора, на среднем этаже, в обычном состоянии ориентировочно стоит 2700 000 рублей. А однокомнатная хрущевка в этом же районе стоит в среднем 1 800 000-1 900 000 рублей. Выходит, что доплатить придется не меньше 900 000 рублей. Собственники не учитывают, что у трехкомнатной и однокомнатной квартиры разная стоимость за кв. метр. Однокомнатные квартиры пользуются гораздо большим спросом, соответственно цена за кв. метр у них выше.

Во-вторых, нередко возникают конфликты между членами семьи по поводу того, кому какая квартира будет приобретаться взамен проданной доли. Особенно, если и раньше в этой семье отношения были «не очень».

В-третьих, часто приходится объяснять людям, что ОБМЕНа как такового сейчас практически нет. Юридически существует договор мены и такие сделки можно проводить. Но на практике интересы меняющихся сторон настолько редко совпадают, что гораздо комфортнее и быстрее продать свою квартиру и купить ОДНОВРЕМЕННО другую. Меняться собираются зачастую пожилые люди и их довольно сложно переубедить, из- за постоянного негатива в средствах массовой информации, они просто бояться продавать-покупать квартиры.

В-четвертых, не просто состыковать по требованиям, условиям и времени несколько сделок вместе, находить общий язык и разрешать возникающие конфликты с большим числом заинтересованных сторон, каждая из которых со своим характером, «правильным» взглядом и требованиями. Важнейшая часть нашей работы – это как раз налаживать отношения между всеми участниками сделок, не допустить конфликтов в семье, всегда находить компромиссные решения, которые устроят всех, не допустить развала сделок.

 

Поверьте, это не простая работа. Ведь мы одновременно ведем и юридическую и организационную работу по сделкам, а здесь еще работа психолога!

 

СР: Да. Мы с вами затронули столько тем! Как вы со всем этим справляетесь?

 Ольга Владимировна: Поговорили о многом, но это только часть нашей работы, есть еще аренда жилья, коммерческая недвижимость, приватизация, земля и загородная недвижимость и другое. А справляемся мы как и все, разделяем обязанности и один специалист работает годами например на вторичке и новостройках и не занимается коммерческой недвижимостью. Кто-то занимается только арендой, кто-то ипотечными сделками и помощью в получении ипотеки и других кредитов. Но что важно – на всех этапах работы с клиентом занимается один специалист, и только в конце, при совершении сделки подключается дополнительно юрист для контроля. Ведь Клиент привыкает к своему риэлтору и ему не комфортно, когда на разных этапах с ним работают разные специалисты агентства.

 

СР: Спасибо вам за подробные ответы, а как посетители нашего портала могут проконсультироваться у вас по своему вопросу?

vk

 

Ольга Владимировна: на нашем сайте www.sferi63.ru есть окно «КОНСУЛЬТАЦИЯ», если посетитель оставляет там заявку, то в течение одного дня получает ответ на электронную почту или на телефон (какой контакт оставит).

И по телефону 266-22-44 можно обращаться за консультацией.

Еще мы сейчас открываем свою группу ВКонтакте http://vk.com/sferi63 , где будем активно общаться и консультировать всех, дальше планируем выходить и в другие соц.сети.

Наш офис находится по адресу: г. Самара, ул. Ново-Вокзальная, д. 116, оф. 436.

Приходите, пишите, звоните, ответим всем!

 

 

 

 

 

 


283 29 ноября 2011, в 09:27

Комментарии

Добавить комментарий

Вход Регистрация